Octubre 2025
Introducción
No existe una fórmula universal que determine si es más conveniente comprar o rentar una vivienda. Esta decisión —como muchas otras en la vida— implica evaluar distintos escenarios bajo condiciones de incertidumbre. Sin embargo, un modelo financiero puede ser una herramienta valiosa para apoyar dicha decisión.
En este análisis se comparan dos casos:
– Coral, quien decide comprar una vivienda.
– Rentería, quien opta por rentar una vivienda similar.
El periodo de evaluación es de 15 años, durante los cuales se compara el valor final del departamento adquirido por Coral con el rendimiento de la inversión realizada por Rentería.
Estructura del modelo
Coral, una mujer casada que busca formar un patrimonio, sabe que para adquirir una vivienda necesita ahorrar para el enganche y el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles). Además, debe contratar un crédito hipotecario a 15 años con pagos mensuales fijos, a los cuales se suman el pago del predial y un fondo de reserva para mantenimiento o reparaciones.
Por su parte, el joven Rentería elige rentar. Su estrategia consiste en invertir mensualmente en CETES la diferencia entre lo que pagaría por una hipoteca y el monto de su renta, la cual se incrementa anualmente conforme a la inflación. Para que la comparación entre ambos modelos sea equivalente, Rentería inicia su inversión con el mismo monto que Coral destina al enganche y al ISAI.
Supuestos y metodología
Los resultados favorecen a Coral cuando la plusvalía de la vivienda es alta, y benefician a Rentería cuando las tasas de los CETES son elevadas.
Para sustentar el modelo con base estadística, se consideraron los datos históricos de los últimos 15 años en México (2010–2025):
– Plusvalía de la vivienda: medida mediante el índice de precios de los avalúos bancarios publicados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
– Rendimiento de los CETES: calculado con la tasa de interés promedio anual de los CETES a 28 días.
– Se aplicó una inflación promedio de 4.5% durante el periodo analizado, ajustando los rendimientos reales de vivienda y CETES a valores nominales.
El modelo se basa en una vivienda con valor inicial de $1,000,000 pesos, incorporando los supuestos de hipoteca, renta, plusvalía y tasas de CETES que se detallan en el cuadro correspondiente.
Resultados del modelo
Al concluir los 15 años, la vivienda de Coral alcanzó un valor de $2,411,613 pesos, es decir, 21% más que la inversión acumulada por Rentería, que fue de $2,000,003 pesos.
Consideraciones adicionales
Más allá de los resultados financieros, la decisión de comprar o rentar incluye factores personales, emocionales y de estilo de vida.
Compra de vivienda
– Coral asume la disciplina del pago hipotecario, lo que la impulsa a construir un patrimonio que quizá no habría formado de otra manera.
– Su crédito hipotecario incluye seguros de vida y daños, de modo que, en caso de fallecimiento, sus beneficiarios conservarían el inmueble libre de gravamen.
– Al haber formado un patrimonio, Coral puede utilizar su vivienda como colateral para obtener financiamiento adicional, ya sea para educación, inversión o capital de trabajo.
– Sin embargo, toda compra conlleva riesgos: si Coral necesitara vender su vivienda, el mercado podría encontrarse en condiciones desfavorables, ocasionando minusvalía o demoras en la venta.
– Factores externos, como el deterioro urbano o nuevas obras públicas (por ejemplo, segundos pisos o puentes), pueden afectar el valor del inmueble. Por el contrario, ciertas zonas pueden experimentar una plusvalía excepcional, como ocurrió con la Colonia Condesa en la CDMX después del terremoto.
Renta de vivienda
– Rentería disfruta de mayor liquidez y flexibilidad, pero si no mantiene la disciplina de invertir la diferencia entre la renta y la hipoteca, su capital final será inferior al proyectado.
– Debe considerar que la renta puede aumentar cada año a un ritmo superior a la inflación. Este efecto se amplifica si tiene que mudarse porque el propietario desea vender o recuperar el inmueble, lo que implica costos, incomodidad y estrés emocional.
– No obstante, si por motivos personales o laborales Rentería debe cambiar con frecuencia de ciudad o zona, rentar resulta más conveniente que comprar.
Conclusión
No existe una respuesta universal sobre si es mejor comprar o rentar una vivienda. La decisión depende principalmente de los objetivos financieros, personales y de estabilidad de cada individuo:
– Quien busca formar un patrimonio probablemente se incline por comprar.
– Quien prioriza la liquidez y la flexibilidad, puede preferir rentar.
Ambas estrategias pueden ser exitosas: algunas personas han generado riqueza mediante la inversión inmobiliaria, mientras que otras han incrementado su capital a través de instrumentos financieros de mayor rendimiento —aunque también con mayor riesgo—.
Lo esencial es definir metas claras y tomar decisiones informadas.
Nota: Gráfica que muestra el crecimiento del valor de la vivienda y de la inversión en el ejemplo utilizado.
AUTOR: Lic. Ignacio Beteta
