A continuación quiero compartir la estructura de una opinión de valor o “BPO”.
El resumen ejecutivo debe incluir una corta pero concisa explicación de las facetas del estudio así com el rango de precio estimado en el estudio.
La introducción incluye la trayectoria y currículum de la compañía y del profesional signatario del estudio.
Seguidamente se debe describir la propiedad sujeto al Estudio, con mucho detalle incluyendo las características de construcción, como el techo, la estructura, estacionamiento permisible, acceso y egreso, área neta de alquiler, área del terreno, areas verdes, etc. También es muy importante describir el uso y la zonificación así como las propiedades adyacentes.
Se debe incluir una sección mostrando la demografía incluyendo según sea el caso un estudio de detal comercial, oficina o almacenamiento y distribución en el caso de una propiedad industrial.
A diferencia de un análisis comparativo de mercado para una propiedad residencial, tres diferentes métodos de valuación deben ser considerados: análisis comparativo de ventas, análisis de costo de reposición y análisis de ingresos netos. De estos tres analisis el más representativo es el de ingresos netos ya que este determina directamente cual es el retorno de la inversión.De nada nos sirve tener una propiedad revestida de mármol y materiales preciosos si esta vacía y no produce ingresos al propietario.
Para determinar el valor por ingresos se deben estimar las tasas de capitalización las cuales varían por tipo de propiedad y por localización. Una vez desarrollados estos tres métodos se obtiene un rango estimado de valor para la propiedad. Es muy importante proporcionar mapas y fotos de alta calidad de la propiedad así como de la zona.
A continuación les presento la tabla de contenido de un “BPO”
1. RESUMEN EJECUTIVO
2. INTRODUCCION
3. PROPIEDAD SUJETO
4. DEMOGRAFIA
5. COMPARABLES DE RENTA
6. COMPARABLES DE VENTA
7. OPINION DE VALOR DEL BROKER
EXHIBIT “A” Demografia
EXHIBIT “B” Comparables de Rentas
EXHIBIT “C” Ajustes
EXHIBIT “D” Comparables de Ventas
EXHIBIT “E” Fotos y Mapas.
Cierro la sección con mi consejo de siempre, este tipo de estudios tiene que ser realizado por profesionales competentes en el campo, si necesita o requiere un estimado de valué profesional con gusto les atenderemos. JM Padron, CCIM jpadron@remax.net 954-7032021
