Desde la declaración de emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2 (Covid-19), México ha visto una desaceleración económica importante.
Si bien el distanciamiento social ha sido hasta ahora el arma más eficiente para combatir la propagación del virus, está claro que también ha tenido en efecto devastador en todos los sectores productivos de la economía.
El ramo inmobiliario, no ha sido la excepción.
Uno de los temas que más ha cobrado relevancia como resultado de la emergencia sanitaria, es el pago de renta.
Por un lado, los arrendatarios han visto en las últimas semanas cómo sus ventas se deterioran y por ende, su capacidad de pago disminuye. Muchos de ellos, inclusive, se han visto obligados a cerrar sus negocios por considerarse como “no esenciales” bajo el acuerdo del 31 de marzo de 2020 emitido por la Secretaría de Salud. Esto ha detonado una ola de peticiones de arrendatarios a sus renteros para reducir o perdonar la renta mientras dure la emergencia sanitaria.
Mientras los renteros se han visto abordados por sus arrendatarios que no quieren pagar renta, muchos de dichos renteros tienen inversionistas o acreedores, que exigen rendimientos y que a su vez, no estarán dispuestos a ceder, condonar o diferir algún pago.
A continuación veremos algunos puntos muy importantes que toda persona rentando o dando un inmueble en renta debe considerar ante una negociación o disputa sobre la reducción (o impago) de renta ante la emergencia sanitaria.
Impedimento de Uso
Uno de los argumentos principales que se ha venido repitiendo por los arrendatarios en todo el país es, que, han sido impedidos de usar su inmueble. Este impedimento, según lo establecen los códigos civiles, permite una reducción de la renta de forma parcial, si el impedimento es parcial, o total, si el impedimento es total.
Dos cuestiones fundamentales que se deben agotar para entender este argumento, son:
- Si en realidad existe un impedimento al uso del inmueble, y
- Si existe el impedimento, ¿es total o parcial?
Conceptualmente, un impedimento es un obstáculo que hace imposible una acción. En este caso, el arrendatario alega que la suspensión de actividades no esenciales obstaculiza el uso del inmueble. La ley no nos deja claro cuando existe un impedimento a usar un inmueble, mucho menos si el impedimento es total o parcial.
Si bien es cierto que existe un acuerdo emitido por una autoridad federal que ordena la suspensión de actividades no esenciales, la realidad es que en la mayor parte del país ese acuerdo no está siendo ejecutado por las autoridades. Ante un acuerdo prohibitivo sin autoridades que lo hagan cumplir, la pregunta persiste ¿existe o no un impedimento al uso de un inmueble?
Otros casos que son más evidentes son aquellos giros que se encuentran catalogados como “actividades esenciales” y que por lo tanto, su ejercicio no está suspendido. En el otro extremo, existen aquellos casos en los que las autoridades han acudido a clausurar el uso del inmueble por no pertenecer a las “actividades esenciales”, en cuyo caso el impedimento es irrefutable.
Teoría de la Imprevisión
Existen ciertas legislaciones civiles en México que recogen la llamada “teoría de la imprevisión”. La Ciudad de México es uno de ellos. La premisa de la teoría, es simple: la llegada de circunstancias imprevisibles pudiera desequilibrar las prestaciones bajo un contrato. Por consecuencia, un arrendatario afectado por la emergencia sanitaria, pudiera, bajo esta teoría, solicitar la reducción de su renta ya que no ha tenido ventas.
Cuando un contrato se celebra, las prestaciones a las que se obligan las partes deben ser justas, negociadas y equilibradas. Sin embargo, una vez que se suscita un evento extraordinario, como lo es una pandemia, una de las partes pudiera verse más afectada que la otra. E ahí un desequilibrio creado por circunstancias externas e imprevisibles.
En la Ciudad de México, bajo la teoría de la imprevisión, el afectado puede solicitar (a) el restablecimiento del equilibrio en las obligaciones de las partes (i.e. la reducción de su renta), o (b) la extinción del contrato.
Aunque la teoría de la imprevisión suena simple, su mecánica es mucho más compleja. Es importante contar con asesoría puntual de un abogado inmobiliario. Invocar la teoría de la imprevisión implica, al menos, en el caso de la Ciudad de México, acreditar la acción ante un juez competente (si no hay acuerdo entre partes) y haber notificado previamente a la parte no afectada, de forma fundada, la modificación del contrato.
Solidaridad entre Partes
Más allá de los argumentos legales que se puedan invocar ante la emergencia sanitaria, siempre será más importante y eficiente un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.
La solidaridad de ambas partes significa compartir el problema. Al final del día, el virus no discrimina y ha afectado al mundo entero sin distinción de raza, sexo, edad o profesión. Un arrendador que no cede para ayudar a su inquilino es un arrendador que pone en riesgo su arrendamiento. La crisis que vendrá como consecuencia de la emergencia sanitaria limitará la demanda de espacios para arrendar, particularmente cuando muchos se acostumbran a trabajar desde casa y a ahorrar costos de arrendamiento.
No obstante que la ley no obliga a ninguna de las partes a negociar o ceder a la otra, la realidad es que llegar a un acuerdo es el camino que más favorece a las partes. Por un lado se demuestran solidaridad mutuamente para continuar con la relación comercial y por otro fortalecen su compromiso para continuar trabajando juntos a largo plazo.
